Baufinanzierung

Trotz gestiegenem Zinsniveau sind wir davon überzeugt, dass die Investition in eine Immobilie weiterhin die richtige Entscheidung ist. Abgesehen davon, dass die Preise für Immobilien sich in den letzten Monaten deutlich korrigiert haben und somit günstigere Kaufpreise möglich sind, gibt es weitere Argumente dafür, in die eigenen vier Wände zu investieren:

1. Langfristige Wertsteigerung:
 Wohnimmobilien haben historisch gesehen langfristig nahezu immer eine Wertsteigerung erfahren, weshalb wir diese trotz gesunkener Preise im Jahr 2023 als eine stabile Investition in die eigene Zukunft bzw. Rente betrachten. Der Kauf einer Immobilie bietet nicht nur eine gewisse Sicherheit, sondern auch die Möglichkeit, von der kontinuierlichen Wertentwicklung zu profitieren. Eigentümer von Immobilien sind teilweise steuerlich begünstigt, z.B. bei dem Verkauf der Immobilie.

2. Stabile Mietrenditen:
Die Mietrenditen bleiben auf dem Immobilienmarkt oft stabil bzw. steigen aktuell an. Die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum sorgt dafür, dass Immobilieninvestitionen weiterhin attraktive Mieteinnahmen generieren können. Der Kauf einer Immobilie kann somit eine solide Einnahmequelle darstellen und es ist möglich, mit dem mtl. Cash-Flow die Kosten der Immobile inkl. Kredit zu decken.

3. Eigenkapitalaufbau und Unabhängigkeit:
Der Erwerb einer Immobilie ermöglicht es, Eigenkapital aufzubauen und sich langfristig von Mietzahlungen zu befreien. Trotz gestiegener Zinsen bieten Finanzierungsoptionen die Möglichkeit, den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Immobilieneigentum verschafft finanzielle Unabhängigkeit und bildet eine solide Grundlage für die Zukunft.

Die Zinssätze stellen eine Beispielrechnung dar, die sich im Topzins-Bereich aufhält (siehe "repräsentatives Beispiel" auf der Grafik)

Faktoren, welche die Bauzinsen beeinflussen

Die Höhe der Bauzinsen wird von verschiedenen Faktoren bestimmt und kann grob in drei Kategorien eingeteilt werden: 

• Kapitalmarkt
• Kundenfaktoren
•  Finanzierung

Im Folgenden erläutern wir die wichtigsten Einflussgrößen. Grundsätzlich gilt: Je geringer das Risiko für eine Bank bei einer Kreditvergabe eingeschätzt wird, desto niedriger sind normalerweise die Bauzinsen.

In der Regel leihen sich Banken Geld für Baufinanzierungen auf dem Kapitalmarkt. Wenn also die Kosten für diese Kapitalbeschaffung sinken, können sie ihren Kunden günstigere Zinskonditionen anbieten.

Bonität eines Landes:
Deutschland verfügt über eine hohe Bonität, daher sind deutsche Bundesanleihen sehr gefragt. Diese hohe Nachfrage führt dazu, dass ihre Renditen fallen. Die Verzinsung dieser Anleihen hat wiederum einen großen Einfluss auf Pfandbriefe, mit denen Banken ihre Baufinanzierungen refinanzieren.
Dies führt zu folgender Kettenreaktion: Eine starke Bonität eines Staates bedeutet niedrige Zinszahlungen bei Staatsanleihen -> dadurch auch niedrigere Zinskosten bei Pfandbriefemissionen -> was schlussendlich zu niedrigen Bauzinssätzen führt.
Mit anderen Worten ausgedrückt: Können Bank selbst kostengünstig Mittel zur Vergabe von Baufinanzierungen beschaffen, profitieren davon ihre Kunden durch attraktivere Konditionen beim Baudarlehenszins.

Leitzins der EZB:
Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) gibt an, zu welchen Konditionen Banken im Euroraum sich untereinander Geld leihen können. Der EZB-Leitzins spiegelt somit das allgemeine Zinsniveau im Euroraum wider.
Generell hat der Leitzins nur einen indirekten Einfluss auf die Bauzinsen. Ein hoher Leitzinssatz führt dazu, dass Anleger eher in den Geldmarkt investieren als in Staatsanleihen am Kapitalmarkt. Durch diese sinkende Nachfrage nach Staatsanleihen steigen die Zinskosten für Pfandbriefe und Baufinanzierungen. Bei einem niedrigen Leitzinssatz ist es genau umgekehrt."

Kundenfaktoren

Die Kreditwürdigkeit wird von der Bank vor einer Kreditzusage überprüft, um festzustellen, ob Sie in der Lage sind, das Darlehen zurückzuzahlen. Die Bank bewertet Ihre Kreditwürdigkeit anhand Ihrer SCHUFA-Auskunft und eigenen Kriterien. Dabei werden insbesondere folgende Faktoren berücksichtigt:

• Ihr Familienstand
• Ihr Beruf und Arbeitgeber
• Eventuelle Unterhaltsberechtigte
• Ihre Vermögensverhältnisse und eventuell bestehende Schulden
• Monatliche Einnahmen und Ausgaben
• Informationen über Ihr bisheriges Zahlungsverhalten von Institutionen wie der Schufa

Je höher Ihre Kreditwürdigkeit eingeschätzt wird, desto niedriger sind die Bauzinsen, welche Ihnen von der Bank angeboten werden.

Finanzierung

Folgende Parameter haben ebenfalls einen Einfluss darauf, welche Kondition die Bank Ihnen am Ende anbieten kann:

• Darlehenshöhe
• Beleihungswert
• Eigenkapital
• Sollzinsbindung
• Tilgungshöhe
• Sonderoptionen

Darlehenshöhe:
Bei einem geringeren Kreditbetrag unter 100.000 Euro verlangen Banken normalerweise einen höheren Zinssatz im Vergleich zu größeren Darlehen, beispielsweise über 200.000 Euro. Dies liegt daran, dass der Prüfaufwand bei höheren Kreditsummen im Verhältnis zur kleineren Finanzierungssumme für die Bank geringer ist.

Beleihungswert:
Der Beleihungswert gibt an, welche Summe die Bank voraussichtlich durch eine Zwangsversteigerung oder den Verkauf der Immobilie erhalten würde. Anhand des Beleihungswerts berechnet die Bank die maximale Höhe des Darlehens, das sie finanzieren möchte. Der fehlende Betrag muss mit Eigenkapital finanziert werden. Generell gilt: Je mehr Eigenkapital du einbringen kannst, desto geringer ist das Kreditrisiko für die Bank. Diese belohnt dich dafür in der Regel mit einem niedrigeren Zinssatz.

Eigenkapital:
Je mehr eigenes Kapital Sie in Ihre Baufinanzierung investieren können, desto weniger Geld müssen Sie sich von der Bank leihen und umso geringer ist das Ausfallrisiko für diese.
Dies wird üblicherweise mit einem niedrigerem Bauzins honoriert.

Sollzinsbindung:
Mit einer Sollzinsbindung sichern Sie sich den festgelegten Zinssatz über einen bestimmten Zeitraum hinweg.
Je länger dieser Zeitraum gewählt wird, desto höher ist meist auch der gebundene Sollzinssatz.
Kurze Sollzinsbindungen bieten in der Regel niedrigere Zinssätze an. Allerdings führt dies auch zu einer höheren Restschuld am Ende der Sollzinsbindung.

Wichtig: dies ist tatsächlich nicht immer der Fall. Hiervon gibt es Ausnahmen, die von uns natürlich immer individuell geprüft werden!

Tilgung:
Die Tilgung bezieht sich auf die Rückzahlung des Darlehens bei einer Baufinanzierung.
Je höher die gewählte Tilgungsrate ist, desto schneller kann das Darlehen zurückgezahlt werden.
Banken belohnen eine höhere Tilgungsrate (über 2 Prozent) teilweise mit einem günstigeren Bauzins.

Sonderoptionen:
Es besteht die Möglichkeit, verschiedene Sonderoptionen in Ihren Kreditvertrag aufzunehmen. Diese können zum Beispiel Sondertilgungen oder eine Änderung des Tilgungssatzes beinhalten.
Solche Sonderoptionen können Ihnen helfen, Ihr Darlehen schneller abzuzahlen. Jedoch können sie auch den Bauzinssatz erhöhen.